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扒一扒那些当红的叠墅,它们的设计合理吗?
RSS 打印 复制链接 发布时间:2020-01-18 11:14:36

今天就和大家扒一扒当下走红的叠墅产品,可以说这些才是二胎家庭最好的选择。

【二叠墅产品创新】

早期的叠加式别墅类似复式住宅上下叠加在一起组合而成,有着与别墅极其相似的立面观感。层数上,一般有四至五层,其中一、二层为一套户型(即下叠套),三、四或五层组成另一套户型(即上叠套)。下叠套户型一般设计有南向独立花园,同时会赠送地下室;而上叠套则会配有北向入户花园及屋顶独立露台。(如下图)

通过巧妙的入户方式设计,可使每户都享受到纯别墅式的独立入户,从而提高了产品的溢价。比如荣域别墅里的叠墅产品,将下叠住户的入口设计在南面,上叠住户的入口设计在北面,保证了住户之间的私密性。

但上面这个设计会存在两个问题。

1.上叠住户入户时需要通过户外楼梯走上3F入户,相比下叠,入户方式稍显麻烦。

2.上叠住户没有地下室,赠送空间相比下叠住户大打折扣,这就可能拉低上叠的溢价,加大其去化难度。

█ 改进方式一:将上叠入户通道拉低

一般的上叠入户方式分为两种,开车进地下车库,电梯直达三层,或从北侧走楼梯/乘电梯上到三层,既提高生活的便利度,又增加生活的仪式感。

为缓解上叠住户入户楼梯至3F过长的抗性,有项目为此进行了改良设计,将上叠户型的入户通道拉低一层,实现从2F直接入户。

具体的操作方式就是:通过占用下叠住户空间价值较低的北向空间,将其设计为入户口,并做成独立的用餐空间,提升上叠套的“墅级”感受。

★案例1:上海·叠墅ONE

叠墅ONE项目较早地采用了这种创新型设计。区别于传统叠加1、2层一户,3、4层一户的户型设计,这个项目采用了创新的“分割”叠加,将第二层空间分割为两户,同时将上叠套的入户安排在2楼,降低了上叠套入户楼梯过长的抗性。

如此一来,上叠户型由顶层+三层+40%的二层面积组成,下叠户型由底层+MINI花园+60%的二层面积组成。由于二层空间被分割,整个叠墅产品在各自的户型总面积上更可控了,这也是为什么很多微型别墅都是叠墅的原因。

★案例2:世茂·寰海城

在世茂的寰海城项目中,对上叠住户,通过北向私家庭院于楼座2F用餐空间入户,并通过套内楼梯进入3F-4F起居生活空间;而下叠住户则通过南向私家花园入户建筑物端头走廊回家,节省南向住户的采光空间,并保证了其空间的私密性。

下叠套户型

上叠套户型

但这种改进式设计,仍未解决上叠住户没有地下室和私家车库的问题,而且由于占用了下叠套北面的空间,使得其二楼的通风采光均受到影响。

█ 改进方式二:在地下一层分割给上叠住户局部地下室空间

这个设计与传统叠拼别墅基本一致,唯一不同点在于——将地下一层的部分空间分割给上叠住户,并且通过室外楼梯实现下叠入户,打破了传统叠墅中,上叠套没有地下室的缺陷。

与此同时,为解决中间部分的采光通风问题,可设计南向采光井。

如此一来,虽然下叠户型为完整的两层标准层组合,但上叠附送空间面积比下叠要多,而且可以通过室外入户楼梯进入地下室,大幅度提升上叠产品附加值!

█ 改进方式3:超高赠送率提升上叠墅溢价

上文提到了,上叠墅由于入户方式的问题可能会影响去化,但如果能做到赠送面积非常高,溢价也是杠杠滴。

来看一个案例,当代万国府MOMA。整个项目规划有8幢高层住宅和14幢叠加别墅,高层17F,叠加4F。叠墅产品户型为建面110㎡三室、130㎡四室。

上叠110㎡三房

上叠产品利用率高达150%,上叠整体分为三层和四层,附带阁楼空间,三层有6米宽的超大会客厅。重点的是赠送的阁楼最高处可达5米,绝对的墅级层高,且近50㎡的面积,足够打造多变空间。

下叠4房2厅3卫

下叠墅利用率更高,达到破天荒的200%,客厅面宽约6米,层高约3.1米,客厅多面采光,一楼老人房,免去老人上下楼的不便,边套全面积赠送U型私家花园,面积达70㎡。

附赠的地下室设置了南北双天井,地下室面积达70平米,可提供更多的休闲娱乐空间。

【主力三叠墅】

█ 传统三叠墅产品

三叠墅产品是在保证其别墅形态和较高的舒适度下,通过加大户数、缩小单位面积,来吃足容积率。

而传统的三叠墅产品在设计上就是将每套叠墅向上层层叠加,与传统的叠拼别墅平层没有区别,但在入户方式上,使各叠户型不共用入户通道,且分别拥有私家庭院,以此彰显别墅本质;

★案例:华润橡树湾

华润橡树湾是早期三叠墅产品中的典型代表。通过加大户数的处理,橡树湾化解了1.6高容积率较难打造低密度产品的难题,拔高了项目的整体档次;而独立入户方式,让每户都拥有独立的庭院,确保了私密性,做到真正的“有天有地”。

但这个设计也存在一些问题:

1交通面积过大,造成每户的公摊面积增加;

2中叠和上叠没有地下室设计;

3中叠套的附加值较低,去化抗性较大。

█ 改进方式:优化中叠、上叠套的入户设计,增加地下室设计

★案例:世茂·诺沙湾

世茂诺沙湾的三叠墅产品,在南北两向不同的入户方式基础上,通过对室内平面户型结构的有机布局设计,在三叠300㎡总建面户型中,规划设计了3户户均面积约为100㎡的别墅户型,赚足了容积率。

为了增加以往最难去化的中叠套的产品附加值,诺沙湾为中叠套增加地下室设计,而地下室与中叠户型通过套内楼梯相连接,实现中叠户型具备三层产品优势,整体大幅度提升了中叠套产品的附加值;

我们来具体看看它是如何设计三叠墅中各套户型的?

先来看上叠套。由北向1F赠送的私家花园独立入户,途径花径入户楼梯至二楼,独立入户门厅内,即可回家。2F空间较小,安排为厨房、餐厅;第三层打造为南北通透的客厅及具备270°采光的主卧室,且与超大露台巧妙连接,在保证生活必备功能空间的前提下,拓展附加值的露台赠送空间,提升户型价值。

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